空き家対策特別措置法について

適切な管理を行わず老朽化した「空き家」は防災や衛生面において問題が生じたり、景観が損なわれることが懸念されます。
そこで地域住民の良好な生活を保全するため「空き家対策特別措置法」という施策が施行されました。
ただし、これにより放置されている空き屋の所有者は固定資産税が最大6倍に増えてしまったり、
強制的に建物を取り壊したりしなければならなくなってしまいます。
どんな家を空き家と判断するの?
本ページでは「空き家対策特別措置法」とは一体どんな法律なのか、疑問にお答えします。

「空き家対策特別措置法」って何?

平成27年5月26日に"空き家対策特別措置法"と呼ばれる「空家等対策の推進に関する特別措置法」が完全施行されました。
この法律により、これまで登記だけでは特定できなかった空き家の所有者を、固定資産税の納税記録を用いて特定できるようになりました。

確認作業などにより「特定空き家」に該当すると判明した場合、自治体は空き家の所有者に対して建物の除却(取り壊し等のこと)・修繕などの措置の助言または指導・勧告・命令することができます。

これらに従わない場合、自治体は以下の2つを課することができます。

1固定資産税の住宅用地特例の除外
これまで1/6に軽減されていた固定資産税が元の税率に戻る。
⇒ 今までの“6倍”の額を支払わなければならない。
2建物の修繕・取り壊しの強制執行
行政代執行により強制的に建物の修繕や取り壊し等が行われる。
⇒ 修繕や取り壊しに掛かった費用は“所有者”が負担する。

そもそも「空き家等」の定義とは?

「空き家等」とは

建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)」を指します。

具体的には建物に人が出入りしているか、電気・ガス・水道が使用されているかなど、年間を通して居住や使用実績があるかを基準に判断しています。
(※年間通さずに判断する場合もあります。)

特定空き家」とは

上記内容に該当する空き家等がさらに、

  • ① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • ② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • ③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
  • ④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

に該当する場合「特定空き家」と判断され、悪影響の程度や危険等の切迫性などを勘案し、助言や指導などの内容を判断します。

「特定空き家」の措置内容について

措置1:解体の通告や強制対処が可能に

「特定空き家」に該当したとはいえ、いきなり強制対処が行われるのではありません。
「所有者等の事情の把握」や「立ち入り調査」「データベース(台帳等)の整備と関係部局への情報提供」などを行って段階的に手順を踏みます。

1改善への「助言と指導」
助言や指導を受けても改善しなければ、猶予期限を付けて改善するように勧告します。

2改善がなければ「勧告」
勧告を受けると"固定資産税の住宅用地特例が除外"されてしまい、“固定資産税が最大6倍”になってしまいます。(住宅用地特例についてはこちら)。 また、勧告を受けてから修繕等をしたとしても"特例がすぐに戻るとは限りません"。

3勧告でも改善されなければ「命令」
空き家の所有者に対して意見を述べる機会が与えられるので、どうしても改善できない理由などがある場合はこの機会に陳述できます。

4命令にも従わなければ「強制対処(行政代執行)」
改善に着手したが不十分だった場合や猶予期限までに改善が完了しない等の場合においても行政は強制対処することが可能です。
そして“強制対処による修繕や取り壊し等の費用は所有者負担”であり、所有者へ請求されます。

措置2:固定資産税の住宅用地特例の除外

「特定空き家」に該当し、行政から修繕や取り壊し等の勧告を受けた場合は、土地に対する固定資産税の住宅用地特例(優遇措置)から除外され、「固定資産税が元の税率に戻る=今までの最大6倍の額を支払う」ことになります。

[住宅用地における固定資産税の特例]

住宅の敷地固定資産税
200㎡までの部分1/6に軽減
200㎡を超える部分1/3に軽減

※200㎡を超える部分は床面積の10倍が上限

気になるQ&A

Q.調査や命令を拒否することはできないの?
空き家の調査を拒否したり妨げることはできません。
調査を拒否したり、命令に違反した場合は過料として“20~50万円以下を支払わなければならない”場合があります。
どうしても空き家のまま残したいのであれば、助言などに従うか、しっかりと維持管理をする必要があります。
Q.修繕や撤去の費用が無い場合はどうするの?
強制的に対処・撤去された場合にかかった費用は空き家の所有者へと請求されます。
もし支払いができない場合は財産を差し押さえられることになってしまうことも考えられます。
Q.「特定空き家等」でなければ空き家は放っておいてもいいの?
行政からの指導や勧告などはありませんが、放っておいて良いというわけではありません。
建物を使わずに老朽化が進んでいくと「特定空き家」でなくとも災害などの原因となる可能性があります。
適切に維持管理することが望ましいのですが、難しい場合は建て替えや売却をご検討されると良いでしょう。
Q.「空き家等」になった不動産をお持ちの方へ
「親から譲り受けたものなので処分できない」「住み替えたけど、建物に対して愛着がある」など、「税負担は困るけれども残しておきたい」と思われる方も少なからずいらっしゃいます。
ですが、不動産は持ち続けている限りずっと固定資産税を払わなければいけない上、「特定空き家」とされればこれまでより何倍も多くの固定資産税を払うことになり、また、強制的に修繕・取り壊しをしなければならず費用も手間もかかります。
「それならば」と、お子様の将来や新しくお住まいになるお家を買う為の資金にしたり、新築に建て替えて親族が住まわれる方々もいらっしゃいます。
「空き地」の運用方法・処分方法等についてお困り・お悩みでしたら、まずは当社にご相談ください。
誠心誠意をもって真摯にご対応させて頂きます。
地域密着47年以上の兼六グループはこれまで多くの空家・空地の売却をお手伝いしてきました。
空家・空地の処分や管理の仕方などについては、私たち不動産売買のプロにぜひご相談下さい。

弊社は売却価格の査定も無料で行なっております。
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