よくある質問（売りたい方編）｜新築・中古一戸建て、土地、マンションをお探しなら兼六不動産

よくある質問（売りたい方編）

売る前に準備するものは何ですか？

売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細が分かるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
・権利証（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です）
・ご購入時の重要事項説明書・契約書
・分譲時のパンフレット
・土地の測量図面や建物の図面など

売出価格はどうやって決めるのですか？

当社がご提示する「査定価格」を参考にして、お客様が決めるケースが一般的です。
担当者にお客様の売却プランをお聞かせいただき、最終的に決定します。
「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせて下さい。

住みながら売ることは可能ですか？

可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めているというのが実情です。
内見の際は、必ず担当者より事前にご連絡させていただき、日時等を決定した上でご案内致します。
その際には購入検討者と担当者が立ち会いますので、ご安心ください。

売却代金はいつもらえるのですか？

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は契約時5％～10％位、引渡し時に残りが支払われます。
契約から引渡しまでの期間は、担当者が、売主と買主の間に入り調整します。

媒介契約にはどんな種類がありますか？

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
【一般媒介契約】
複数の業者に重ねて媒介を依頼できる制度です。
依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
【専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできませんが、依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内（休業日を除く）に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く探索することが義務付けられています。
【専属専任媒介契約】
専属媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られ、しかも自分で買主を探すことはできません。
依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）に指定の流通機構に登録し、契約先を探索することが義務付けられています。
さらに、業務の処理状況を1週間に1回以上、文書で依頼者に報告をしなければなりません。

土地や中古住宅の広告などで、よく公簿面積や実測面積という表記を見かけますが、どのように違うのですか？

公簿面積は、登記簿に記載された面積で、実際の面積と異なる場合があります。
正確な面積を測るためには、測量士による実測図を作成し、隣地との境界もはっきりさせる必要があります。
(実測面積と公簿面積に相違がある場合、それを修正し、登記簿に反映させるために、地積公正登記をする場合があります)
ただし、一般売主が土地や中古住宅を売却する場合は、公薄面積による売買が一般的です。
その際には実際の面積と異なった場合の取り決めを行います。

マンションの専有面積とは、どの範囲をいうのですか？

マンションの面積は、通常専有部分の面積を指します。バルコニーなどの共用部分は含まれません。
物件によっては、パイプスペースやメーターボックスも専有面積に含まれる場合があります。
また、専有面積は壁芯（壁の中心）より測った面積なので、内法（壁の内側）計算の公簿（登記）面積と比べると広くなっている点にご注意ください。

購入検討者は、いつ見に来るのですか？

事前にお約束した日時に、購入検討者と一緒に見にきます。

内装に手を入れていません。リフォームは必要ですか？

一般的には、リフォームは必要ありません。
ただし、印象を良くすることで、早期の売却が実現することもありますので、担当者と十分に相談してみて下さい。

エアコンに不具合があります。事前に修理が必要ですか？

ご契約の時に、「附帯設備表および物件状況等報告書」を使ってエアコン等設備の状況を確認しあうよう担当者が段取りします。
この時に事前修理するか撤去するか決める必要があります。

近所に知られたくない。広告なしで売却可能ですか？

インターネットは興味のある人が見る媒体ですので、インターネットを活用した販売方法があります。
また当社の独自のネットワークを利用して、売却する方法もあります。
いずれにしても担当者と十分ご相談いただくことが重要です。

結局売れないこともあるのですか？

一定期間で売れない場合に、一定の金額で当社が買い取るという「買取保証システム」を設けています。
しっかりしたお買い替え計画を立てるには便利なサービスです。査定の時に、担当者と十分お打合せ下さい。

カギは預けなくてはならないのですか？

居住中は必要ありません。
空家の場合は、当社で責任をもって管理致しておりますので、預けていただいた方が煩わしくありません。

買換え先が未完成で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか？

ご契約の条件調整のなかで一番重要な問題です。
仮住まいが必要なケースや、購入検討者に引渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概には言えません。
担当者へ率直に希望を伝えて下さい。

売るときに必要な諸費用はどんなものがありますか？

諸費用の額は、売却する不動産により異なります。主な内容は以下のとおりです。

(1) 譲渡所得税・住民税（売却して利益が出る場合）
※各種、優遇税制があります。詳細は担当者に確認してください。

(2) 仲介手数料（消費税別途）
(3) 印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）
(4) 住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

(5) 売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。
申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。

自宅を売却すると、いくら税金がかかるのでしょうか？

購入時価格・売却価格・居住期間などにより異なります。
譲渡所得がある場合、所得税15％、住民税5％が課税されます（居住期間が５年を超える場合）。
短期間で売却すると、税率が上がります。

＜課税譲渡所得の計算方法＞
課税譲渡所得＝譲渡価額－（所得費＋譲渡費用）－特別控除額

自宅を売却したときの「3,000万円特別控除」とは何ですか？

自宅を売却したときの売却益は、譲渡所得として課税対象になりますが、3,000万円までは税金がかからないという特例です。
いくつかの要件があり、特例を受けるためには確定申告が必要です。
この特例を受けることにより、別の特例や控除が受けられなくなるので、詳細は税務署等にご相談ください。

実家の売却でも「3,000万円特別控除」は受けられるのでしょうか？

自分自身が住んでいたのが３年以内なら、控除が受けられます。
住んでいたかどうかは住民票で判断されますが、住民票があっても住んでいた実態があったか、空き家だったのか、電気・ガスの使用状況から税務署が確認することもあるという話もありますので、適正に申告しましょう。

売却した年の固定資産税はどうなるのですか？

固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。
納税通知書に記載された金額は、売主が納付する必要があります。
ただし、引渡し日を基準として日割り計算された金額を残金決済時に買主様からいただきます。

仲介手数料はどのぐらい払えばよいのですか？

仲介手数料は、一般に下の計算式で求めます。
・売買価格の200万円以下の部分は5%
・200万円を超え400万円以下の部分は4%
・400万円を超える部分は3%
ただし、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%＋6万円」という速算式を用います。
ここでいう売買価格とは、総額表示価格から税を抜いた価格をいいます。
また、仲介手数料には別途消費税がかかります。

折込広告や住宅情報紙への掲載など、広告の実費は誰が負担するのですか？

当社が全て負担致します。

成約しても手付金のみの入金の為、先に買い換え先へ支払う分が足りない場合、どうなるのでしょうか？

金融機関には「つなぎ融資制度」というのがあり、自宅のご決済前につなぎローンを実行して、買い換え先に残金を支払い、
後日自宅の残金入金次第、つなぎローンを返済するという方法があります。

夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか？

契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれご用意いただく必要があります。

不要な家具があります。全部処分しないとダメですか？

不動産を売却する場合、空家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不要品の処分は売主の負担となります。
処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法があります。
また粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備する必要があります。

売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが？

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。
申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。
なお、各税務署で申告書の書き方についての無料相談を実施しています。

新耐震基準に適合しない家は売却は難しいのでしょうか？

昭和56年の建築基準法改正で想定震度が引き上げられ、それ以前に建てられた家は「既存不適格物件」と呼ばれるわけですが、すでに昭和56年以前に建てられた住宅の半数以上が耐震改修が済んでおり、全住宅の耐震化率は90％（平成27年度国交省の目標値）となっています。
当社のネットワークによる協力会社が耐震リフォームのお見積もりもしますので、ご相談ください。
「点検済み住宅」として買主に安心してもらえれば、売ることが有利になります。

売主には瑕疵担保責任があるそうですが、どういうことでしょうか？

売買などの目的物に通常の注意では発見できない瑕疵（欠陥や不具合）がある場合に、売主などが負うべき賠償責任を一般に「瑕疵担保責任」といいます。
不動産でも「瑕疵担保責任」があります。買主が知らなかった瑕疵について、引渡しから３ヶ月以内に請求を受けたものは、売主が責任を負うということが、売買契約の一般的なルールです。
売主が買主にあらかじめ告知した瑕疵については、売主の責任はありません。
「あとから損害賠償を請求されるのでは」と、何が起こるかわからなくて不安なお客様のために、当社には「建物状況調査」と「瑕疵保険」で売主のリスクをカバーしております。具体的には、建物状況調査の費用17万円は当社が負担するので0円。瑕疵保険も兼六不動産が入ることで、1000万円の瑕疵保険で2年間カバー出来ますので、お客様のご負担なく、安心してお取引いただけます。

住宅履歴情報とは何ですか？

住宅の設計、施工、維持管理、権利および資産などに関する情報です。
いつ、だれが、どのように新築や修繕、改修・リフォーム等を行ったかを記録した住まいの「履歴書」というべき情報を電子データとして保管するサービスが、住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会の会員各社から提供されています。