よくある質問（買いたい方編）

よくある質問 －【買いたい方編】

不動産購入時の諸費用はどのくらいかかりますか？
大まかに税金とその他の費用に分けられます。契約時に必要な印紙代をはじめ、登録免許税、不動産取得税などが課税されます。
通常、売主が個人であれば、土地・建物には消費税はかかりませんが、売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます。
住宅ローンを借入れする場合には、ローン事務手数料やローン保証料等もあります。
その他、仲介手数料や司法書士に支払う手数料がかかります。手数料にも消費税が課税されます。
物件により様々ですが、諸費用は購入不動産価格の8%前後ぐらいが目安になります。
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住まいを購入すると、いくら税金がかかるのでしょうか？
住宅の床面積などの条件により税率や控除額が異なります。
購入したときに一度だけかかる税金が「不動産所得税」です。
中古住宅では築年数に控除があるため、税額が軽減されます。
購入後に毎年かかる税金は、「固定資産税」と「都市計画税」です。

不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則4％）
固定資産税　＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則1.4％）
都市計画税　＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則0.3％）
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頭金はどのくらい用意しなければならないのですか？また、頭金がない場合は購入できませんか？
一般的に住宅ローンは不動産価格の80～90％が限度ですが、金融機関によっては申込者の年収等の条件により諸費用を含めて100％以上のローンが利用できる場合がありますので、頭金がない場合でも購入は可能です。お気軽にご相談ください。
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最近転職をしましたが、住宅ローンは利用できるのでしょうか？
勤続年数３年を審査条件としている金融機関もありますが、職種が変わっていない等の理由の場合は、転職後１年位でも利用が可能になる場合もあります。
また、1年未満であっても利用が可能になる場合もありますので、何なりとご相談ください。
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買い換えを考えていますが、売却資金が全額入らないと次の購入ができません。なにか良い方法がありますか？
以下の三つの方法が考えられます。
いずれの場合も、メリット、デメリットがあります。
また、まだローンがまだ残っているケース等さまざまな為、担当者とご相談のうえ最適な方法を選択するようにしてください。

(1) 売却後、賃貸物件に一旦仮住まいをする。
賃料や引越し費用が余分にかかりますが、時間をかけてじっくり物件を探すことができます。

(2) 売却・購入を同時進行させる。
購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引き渡し時期等の調整が必要になりますが、費用を最小限に抑えられるのがメリットです。

(3) 買い換えローンやつなぎ融資を利用し、売却前に購入を済ませる。
売却代金にて完済することが前提となるので、売出価格やスケジュールの設定などに気をつけなくてはなりませんが、売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのがメリットです。

当社には下取保証システムもありますので、お気軽にご相談ください。
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仲介手数料はどのぐらい払えばよいのですか？
仲介手数料は、一般に下の計算式で求めます。
・売買価格の200万円以下の部分は5%
・200万円を超え400万円以下の部分は4%
・400万円を超える部分は3%
ただし、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%＋6万円」という速算式を用います。
ここでいう売買価格とは、総額表示価格から税を抜いた価格をいいます。
また、仲介手数料には別途消費税がかかります。
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中古住宅の場合、内装リフォームは誰がするのですか？
リフォームには個人の好みが強く反映されることなどの理由により、基本的には不動産の引き渡しを受けた後に買主の負担で行うことが多いようです。
一般の売主がリフォーム工事をすることは非常に稀なケースです。なかには、不動産業者が売主になっている場合や、一般の売主が現在住んでいないケースの場合等はリフォーム済のものもあります。
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中古住宅の場合、室内のエアコンや照明器具はそのまま置いていってもらえるのですか？
原則、新築時や分譲時に建物に付帯していたもの以外は売主側で取りはずします。
従って、埋め込み式のエアコンや作りつけの照明器具以外はお使いになれません。
ただ、売主様が好意で置いていかれることもありますので、担当者に確認してください。
品目等については契約時に通常作成する「付帯設備表及び物件状況等報告書」で最終確認いただくことになります。
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中古住宅の場合、居住中の場合が多いですが、住んでいる状態で中を見ても、間取りのイメージがつかみにくいのでは？
空家と違って家具等が置かれておりますので間取りのイメージがつかみにくい場合もありますが、逆に家具等が置いてあることで生活導線のイメージがつかみやすいという利点もあります。
また、実際にその場所で生活している方のお話が聞けますので周辺環境等の生きた情報を得ることができますので、メリットもあります。
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中古住宅の場合、建物があっても土地値なのでしょうか？
建物築年数が古ければ古いほど、建物評価が小さくなるのが市場価格の現状ですが、リフォーム履歴や使用状況により建物価値は維持できるので、プラス評価することもあります。
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周辺環境について詳しく知りたい…お隣はどんな人なのか分かりますか？
当社が得て来た経験や知識だけではなく、売主に聞いたり、地域密着のWES-Tの情報網等を活用して、周辺環境についてお調べします。
個人情報でなければ、周囲にお住いの方のこともお伝えします。
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売却する理由が気になるのですが…？
お住み替え、家族構成の変化、通勤通学のためなど、売主によって様々な理由があります。
気になることがあれば、お調べします。
なお、当社には知り得たことを買主に告知する法的義務があるので、不都合な情報（たとえば、道路の建設計画があり、住環境が変化するなど）も隠したりしません。
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価格等の条件調整は可能なのでしょうか？
買主様にもさまざまな条件（価格、引渡時期等）があるように、売主様にもさまざまな事情（単純売却、買換、相続等）があり、一定額以下では売却出来ないケースもあります。
価格のかわりに、引渡条件や付帯設備などでの調整もあります。
気に入った物件が見つかりましたら、担当者にご相談ください。買主様と売主様の条件調整をできる限りさせていただきます。
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引渡を受けた後に、雨漏りがあった場合等、また不具合等が出たら誰が修理するのですか？
売買などの目的物に通常の注意では発見できない瑕疵（欠陥や不具合）がある場合に、売主などが負うべき賠償責任を一般に「瑕疵担保責任」といい、不動産売買契約書にもこのような事態に対処するために「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。
一般的に引渡後２ヶ月以内に発見された「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な木部の腐食」「給排水設備の故障」が対象となっており、瑕疵が発見された場合は売主の責任において補修することとなっています。
（売主が宅建業者の場合は２年）
但し、事前に買主が知っていた瑕疵については補修対象外となります。
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媒介契約にはどんな種類がありますか？
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
【一般媒介契約】
複数の業者に重ねて媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
【専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできませんが、依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内（休業日を除く）に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く探索することが義務付けられています。
【専属専任媒介契約】
専属媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られ、しかも自分で買主を探すことはできません。
依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）に指定の流通機構に登録し、契約先を探索することが義務付けられています。
さらに、業務の処理状況を1週間に1回以上、文書で依頼者に報告をしなければなりません。
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土地や中古住宅の広告などで、よく公簿面積や実測面積という表記を見かけますが、どのように違うのですか？
公簿面積は、登記簿に記載された面積で、実際の面積と異なる場合があります。
正確な面積を測るためには、測量士による実測図を作成し、隣地との境界もはっきりさせる必要があります。
(実測面積と公簿面積に相違がある場合、それを修正し、登記簿に反映させるために、地積公正登記をする場合があります)
ただし、一般売主が土地や中古住宅を売却する場合は、公薄面積による売買が一般的です。その際には実際の面積と異なった場合の取り決めを行います。
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マンションの専有面積とは、どの範囲をいうのですか？
マンションの面積は、通常専有部分の面積を指します。バルコニーなどの共用部分は含まれません。
物件によっては、パイプスペースやメーターボックスも専有面積に含まれる場合があります。
また、専有面積は壁芯（壁の中心）より測った面積なので、内法（壁の内側）計算の公簿（登記）面積と比べると広くなっている点にご注意ください。
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購入後に賃貸住宅から転出する場合、賃貸借契約の解約の申し出はいつ頃すればよいですか？
引渡を受けた後に行なうのが最も確実ですが、余分な賃料が発生してしまいます。
かといって、売買契約直後に解約予告をしてしまいますと、万一ローンが承認されなかった等の事情で契約解除となった場合には住む家がなくなってしまいます。
少なくともローンの承認が下りて、手付解除期間が過ぎ、売主の買換え先の解除条項などが全てクリアされた後で解約の申し出をされることをおすすめします。
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どこの会社が建てた家かわかるのでしょうか？
売主に直接確認して、新築当初の資料を調べます。
また、資料がない場合でも、地域の情報網があるので、当時の施工会社が判明する場合もあります。
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住宅履歴情報とは何ですか？
住宅の設計、施工、維持管理、権利および資産などに関する情報です。
いつ、だれが、どのように新築や修繕、改修・リフォーム等を行ったかを記録した住まいの「履歴書」というべき情報を電子データとして保管するサービスが、住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会の会員各社から提供されています。
当社が加盟しているWES-Tでも「暮らすワン」の標準サービスとして、「家歴書ネット」を提供しています。
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